건축 진행 과정

건축 진행 과정

건축물이 새로 지어질 때 진행 절차에 대해서 간략하게 정리해 보았다.
 
 
◯ 기획설계 : 건축 법규검토 와 규모검토를 통해서 기본 스케치(에스키스:esquisse)를 구상하고 형태를 예측한다.(이 기획과정이 건축에서 가장 중요한 부분이라 생각한다.)

기획단계에서 설계를 의뢰할 때 건축사사무소에 문의하자.

시공사, 업자 분들이 건축 가능 여부를 정확히 판단하기는 어렵다.

설계팀이 같이 있는 건설회사라면 모를까.

일반인들은 잘 모르겠지만 건축사사무소에 의뢰하자.

◯ 수지분석 : 규모검토를 통한 면적을 가지고 사업성이 있는지를 검토하여 향후 진행되면서 필요한 자금과 대출 규모를 예측해 본다.

이때부터는 건설회사의 개입이 필요하다.

대지 가격, 공사금액 덩어리가 큰 금액을 어떻게 조절하느냐가 건축을 진행할지 말아야 할지를 결정짓는 중요한 요소이다. 

개인인 경우에는 자금사정과 향후 대출부분까지 검토가 되어야 한다.

토지를 담보로 대출이 가능하고, 건물이 지어지는 과정에서도 건축물을 담보로 대출이 가능하므로 향후 예산을 잘 편성해 본다.

건설회사를 잘 모를 경우에는 대부분의 건축사사무소와 연계를 갖고 있는 건설회사에 의뢰를 하는 것도 좋을 것이다. 

◯ 계획설계, 기본설계, 실시설계 : 이는 건축사사무소의 주 업무인데, 이렇게 단계를 나누어 진행할 필요는 없다.

간혹 건축 시공 시 필요한 실시설계를 따로 생각하는 사람들이 있는데, 이는 건설사의 샵드로잉 분야에서 처리하면 될 것이다.

원가절감을 위한 구조 및 자재선정이나 시공방법 등을 고려하여 설계를 진행하는 것이 중요하다.

◯ 건축허가 신청 : 건축사사무소에서 허가를 진행한다. 허가를 진행하는 시점부터 자금이 출현되기 때문에, 건축착공 시기를 생각하여 허가 신청을 진행하면 될 것이다.(규모가 작은 건축물은 언제든 상관없다)

◯ 기존 건축물 해체 신고 : 해체신고 와 해체허가 신고 에는 많은 차이가 있다. 비용적인 측면이 그러한데, 감리비용도 상당하기 때문에 자금계획을 잘 세워서 진행하여야 한다.

선정된 건설회사의 협력업체에 의뢰를 해서 철거금액을 줄일 수 있도록 한다.

◯ 착공신고 : 건축을 진행하겠다는 신고 과정이다. 간혹 신고전에 땅파기부터 진행하는 것을 볼 수 있는데, 특별한 민원이 발생되지 않으면 상관없다고 생각할 수 있으나, 기본은 착공신고를 득한 후에 진행하는 것이 원칙이다.

공사를 진행하기 전, 설계단계에서 발견되지 못했던 문제들이 발생할 수 있다.

실제로 터파기 진행하면서 지하에 생각지 못한 배관이 발견되거나 지반조사 때 나오지 않던 지하수가 유입될 가능성도 있다.

설계자와 시공자, 관할청 과의 협의로 잘 풀어 나간다.

◯ 공사진행 : 공사진행 중 안전, 품질, 원가절감 등등 신경 써야 할 일들이 많지만, 생각지도 못한 민원에 시달릴 때가 있다. 민원 발생이 예상된다면 사전에 조치를 어느 정도 해 놓는 것이 좋다.

공기는 공사비와 직접적인 연관이 있기 때문에, 공사기간 동안 계절의 변화에 대한 공기연장 가능성을 고려해야 한다.

특히, 중대재해법이 시행된 이후 현장에서의 사고는 엄청난 큰 손실로 이어지기 때문에 안전에 정말 정말 유의하자.

◯ 사용승인 접수 : 구조체, 마감, 기본적인 설비, 그 외 부대시설 등등 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 허가조건을 잘 살피어 생각지도 못한 문제에 봉착하지 않도록 한다.

◯ 업무대행 : 지역 건축사가 공직근무자를 대신하여 건축물을 검사한다.

◯ 사용승인 : 건축 시 각종 세금과 공과금을 빠뜨리지 않도록 신경 쓴다.

사용승인 신청이 완료된 건축물은 바로 사용이 가능하다.

◯ 등기 : 보통 법무사에게 맡기긴 하나 본인이 직접 할 수도 있다. 소유자가 법인이라면 배우면서 하는 것도 좋다.

 

 

위와 같이 간략하게 건축 진행 과정에 대해서 살펴보았다.

시행사나 업자가 아닌 개인이 건축을 진행하는 것은 평생 동안 한번 있을까 말까 한 일이다. 

개인이 본인의 건축물을 하나 짓고 나면 몇년이 늙는다고 한다. 그만큼 신경 써야 할 일이많고, 생각지 못한 자금출현과 민원이 발생하여 애를 먹는 상황 때문인데, 우선적으로 신경을 덜 쓰려면, 가급적 건설회사와 건축사사무소에 일을 완전히 일임하거나 중간에 관리자를 두어 턴키로 공사를 진행하는 것이 건강상에 이로울 수가 있다.